서울지역 고분양가 관리제도 효과 추이 분석 지표 (자료제공=주택도시보증공사)

국회 국토교통위원회 소속 이헌승 의원(부산진을, 국민의힘)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료를 분석해 19일 발표했다.

자료에 따르면 수도권에서 고분양가 관리제도의 주택 가격 안정 효과는 없었고 되려 규제 밖 인근 주택시장에서 가격이 상승하는, 소위 ‘풍선효과’가 나타난 것으로 분석됐다.

HUG는 보증리스크 관리, 주택시장 안정화 목적으로 지난 2016년 8월 서울 강남·서초구를 시작으로 고분양가 관리제를 운영해 왔다. 이듬해인 2017년 3월부터는 서울 전 지역으로 규제 범위를 넓히는 등 계속 확대하고 있다.

그러나 이헌승 의원이 공개한 HUG에서 지난 6월 내부적으로 고분양가 관리제도 효과를 분석한 자료에 따르면 서울 전 지역으로 규제가 확대된 2017년 이후 연간 서울지역 분양가 상승률이 4.08%로 규제 이전인 2.08%보다 2배 정도 높아진 것으로 나타났다.

게다가 경기도의 경우 조정대상 지역이자 고분양가 관리지역으로 지정된 과천, 성남, 광명, 하남시에 대해 지난해 7월 전후 1년간 분양가 상승률이 5.45%에서 4.72%로 변동하며 규제 효과가 미미한 것으로 조사됐다.

반면 같은 기간 경기도 내 조정대상 지역 가운데 고분양가 관리 제외 지역이었던 화성 동탄에서 분양가 상승률이 –1.11%에서 27.06%로 급등했으며 고양시도 10.56%에서 33.21%로 3배 넘게 증가했다.

이에 대해 HUG는 “고분양가 심사 기준이 주변 분양가와 시세 등을 고려해 산정함에 따라 전체 시세가 급등하는 상황에서 분양가 관리에 한계가 있었다”고 설명했다.

더욱이 HUG는 분양가, 매매가 간 동조 현상을 확인하기 위해 지난 2014년부터 올해까지 지역별 분양가, 매매가 변동률을 비교했으나 대부분 지역에서 동조화 현상을 확인할 수 없었던 것으로 판단했다. 해당 현상을 확인하지 못한 이유로 HUG는 ▲시차효과 ▲풍선효과 ▲가수요효과를 들었다.

구체적으로는 ▲가격 변동 시 실수요자가 분양 또는 매매 시점을 조정할 수 있다는 점 ▲분양가 차익 감소 지역을 떠나 타지 수요로 전환할 수 있다는 점 ▲청약에 제약이 없어 거주수요 없이도 분양시장에 과열이 나타날 수 있다는 것이다.

이헌승 의원은 “수도권 주택시장에서 고분양가 관리제가 가격 안정 효과를 전혀 내지 못했을 뿐 아니라 인근 부동산 시장까지 교란한 것으로 나타났다”며 “분양주택과 재고주택 간 동조현상도 없는 것으로 확인된 상황에서 분양가 상한제 또한 제대로 된 효과 없이 시장 혼란만 키울 것으로 우려된다”고 지적했다.

경기지역 고분양가 관리제도 효과 추이 분석 지표 (자료제공=주택도시보증공사)