엄정숙 변호사
(사진=법도종합법률사무소)

전세금반환소송에서 임대인이 변제공탁을 한 뒤 “채무가 소멸했다”고 맞서는 사례가 적지 않다. 지난 13일, 엄정숙 변호사는 “공탁을 했다고 곧바로 채무가 끝나는 게 아니다”라며 임차인 입장에서 공탁의 유효 요건을 하나씩 짚어 무효 사유를 다툴 필요가 있다고 강조했다.

핵심은 공탁이 가능한 사유부터 따져보는 일이다.

변제공탁은 임차인이 수령을 거절하거나 수령할 수 없는 경우에 허용된다. 임대인이 실제 변제를 시도하지 않았거나, 보증금 제공을 제대로 준비하지 않은 채 곧바로 공탁했다면 ‘적법한 변제 제공’이 없었다는 이유로 공탁 무효를 주장할 수 있다.

대법원도 수령거절을 이유로 한 변제공탁의 전제로 채권자에 대한 적법한 변제 제공이 필요하다고 본다(93다42276 판결)

공탁금이 채무 전액에 미달하는지도 중요한 쟁점이다.

실무에서는 보증금 원금만 공탁하고 지연손해금은 빠뜨리는 경우가 잦다. 채무 전액이 공탁되지 않으면 원칙적으로 공탁 효력이 인정되지 않는다는 취지의 대법원 판단이 있다(2011다11580 판결). 임차인은 공탁금액과 실제 채무 총액을 비교해 공탁 시점까지의 지연손해금 반영 여부, 연체차임 공제 등 계산이 정확한지 확인해야 한다.

공탁서에 붙인 ‘조건’도 방어 포인트가 된다.

임대인이 동시이행 관계가 성립하지 않는 의무를 반대급부로 적어 넣으면 공탁은 효력을 잃을 수 있다. 예컨대, 임차권등기 말소를 조건으로 내건 공탁은 동시이행 관계가 인정되지 않아 무효로 본 사례가 있다(2005다4529 판결). ‘건물을 명도했다는 확인서를 첨부하라’는 식의 조건도 명도의 선이행을 요구하는 것으로 해석돼 무효로 판단된 바 있다(91다27594 판결).

관할도 빼놓을 수 없다.

변제공탁은 채권자 주소지 관할 공탁소에 해야 한다는 규정이 있어, 다른 지역 공탁소에 공탁한 경우 관할 위반을 이유로 다툼이 가능하다는 설명이다.

엄 변호사는 “공탁 통지를 받으면 공탁서 원본을 확인하고 공탁원인, 금액, 반대급부 조건, 관할을 종합적으로 점검해야 한다”고 말했다.