부산시 해운대구 재송동에 위치한 한진 CY 부지 위치도 (사진=부산시 제공)

부산참여연대가 9일 ‘한진CY 부지 개발을 통해 본 사전협상제도의 문제점’이라는 제목의 논평을 발표했다.

해당 논평에 따르면 부산참여연대는 한진CY 부지의 준공업지역에서 상업지역으로 용도 변경하는 것이 부산의 미래와 잠재력을 잠식하는 행위라고 부산시에 지적했다.

부산참여연대는 크게는 ▲부족한 준공업지역에 아파트를 지으며 부산 일자리를 걱정하는 시 행정의 이중성 ▲준공업지역의 상업지역으로 용도변경 통한 민간개발사업자에 막대한 이익 주는 ‘특혜 시비’ ▲부산의 일자리와 경제를 위한 준공업지역에 대한 체계적 관리 필요에 대해 지적하고 나섰다.

부산참여연대 관계자는 “부산지역에 사전협상제도를 도입하기에 앞서 시는 부산지역의 준공업지역 관리에 대한 계획과 비전이 먼저 논의돼야 할 것”이라 지적하며 “서울시도 준공업지역 관리 방안을 수립한 뒤 사전협상제가 추진됐음을 명심하길 바란다”고 꼬집었다.

한편 사전협상제도는 지역 내 5000㎡ 이상의 유휴 토지나 대규모 시설 이전부지를 개발할 때 민간 제안자, 외부 전문가가 해당 토지의 용도지역 간 변경 등을 일괄 협상으로 결정하는 제도다. 현재 서울시에도 특혜 시비 등 다양한 문제가 제기돼 사전협상제도에 대한 용역을 통해 제도를 점검하려는 추세를 보이고 있다.

다음은 부산참여연대의 논평 전문.

지금 전국이 코로나19로 걱정과 어려움을 겪고 있고 공공부분 뿐만 아니라 사적인 영역의 대부분 모임을 취소하고 있는 상황에서 위원회 개최를 강행하면서 부산시가 추진하고 얻고자 하는 것이 무엇인지 의문을 가지지 않을 수 없다. 사전협상제도는 서울에서도 다양한 문제가 제기되어 중단되고 사전협상제도에 대한 용역을 통해 제도를 점검하려고 하는 상황이다. 부산시도 면밀한 검토와 논의가 필요한 한진 CY 부지 개발을 서두르지 말고 부산을 위해 필요한 개발이 무엇인지 꼼꼼히 따져야 할 것이다.

1. 부족한 준공업지역에 아파트를 지으면서 부산 경제를 걱정하는 부산시 행정의
이중성
사전협상제도로 개발을 하려고 하는 한진 CY 부지는 준공업지역이다.
준공업지역은 부산의 경쟁력을 강화하고 일자리 창출의 거점이 될 수 있는 지역이다.
부산지역 준공업지역의 현황을 보면 공업지역 6.2% 중 전용 1.1%, 일반 3.6%, 준공업 1.5%를 차지하고 면적은 15.138.9천 ㎡로 주거지역 14.2%, 상업지역 2.5%, 녹지지역 55.8%와 비교하면 준공업지역이 차지하는 면적이 넓다고 할 수 없다.
이 비율이 보여주는 함의는 각종 산업단지 개발, 청년 일자리 부족을 대변해 주는 것은 아닌지!
특히, 한진 CY 부지가 속해 있는 센텀 지역은 혁신지구로 4차 산업의 창조인력을 수용하는데 매우 적합하고, 부산의 미래성장산업과 연계한 전략산업 선정과 육성에 맞는 지역이라 할 수 있다. 그런데 이런 지역은 상업지역으로 용도를 변경해 대부분 주거기능을 하는 지역으로 바꾸고, 반면 반송, 석대 일대의 그린벨트는 해제하면서 첨단산업단지를 유치하려는 부산시의 이중적인 행정은 이해하기 어렵다.

2. 준공업지역의 상업지역으로 용도 변경 통해 민간개발사업자에게 막대한 이익과 특혜를 주는 제 2 엘시티
부산시는 한진 CY 부지 개발의 방향을 역세권 복합개발 및 지역경제 활성화를 위한 지역거점화로 설정하고 있고, 배치 계획을 보면 공동주택 및 부대 복리시설 4개동, 레지던시 3개동으로 되어있다. 레지던시 호텔은 생활형 숙박시설로 법적으로는 상업시설이지만 분양을 통해 실제는 주거시설로 사용하고 있다. 즉 한진 CY 부지에 들어서는 7개동 모두 주거시설이라고 봐도 무방하다. 그렇다면 부산시가 이 지역을 개발하면서 밝힌 개발의 방향인 역세권 복합개발 및 지역 경제 활성화는 결국 주거시설로 개발하겠다는 말이다. 주거기능만 가진 7개동의 시설로 지역경제 활성화가 어떻게 가능하단 말인가
결국 준공업지역이 상업지역으로 변경되면서 용적률이 900% 오르게 되어 지가 상승만으로 민간사업자의 개발 이익은 막대할 것이고 이를 다시 아파트로 분양할 경우 그 분양수익 또한 민간사업자에게 고스란히 돌아가게 되는 것이다. 이와 함께 주거 기능과 다름없는 레지던시 호텔이라는 명목상의 상업시설을 통해 민간사업자가 가져가는 혜택 또한 적지 않다는 점에서 민간사업자의 수익만 극대화 시키는 개발 사업이 되는 것이다.

3. 부산의 일자리와 경제를 위한 준공업지역에 대한 체계적 관리 필요
부산시는 부산의 미래와 부산지역의 미래 산업정책을 고민하고 계획을 수립한 후 이 지역의 용도변경을 신중하게 결정해야 할 것이다.
즉 준공업지역 해제를 신중하게 다루어야 한다는 것이다. 서울시만 하더라도 도시경쟁력을 위해 준공업지역을 사전협상제도 범주에 넣지 않고 있다. 서울시에서 사전협상제도가 진행된 지역은 4곳인데 어느 한 곳도 공업지역이거나 준공업지역인 곳은 없었다.
서울시는 준공업지역을 해제함으로써 서울시의 미래를 없애는 우를 범하는 대신 준공업지역 재생 활성화를 통해 도시의 경쟁력을 강화하고 있다. (참고1-4쪽)
반면 부산은 사전협상 대상 지역 10개 중 공업지역은 다섯 군데에 이른다. 따라서 부산에서 처음으로 사전협상제도가 도입되는 한진 CY 부지 개발은 이후 사전협상제도 대상 부지 개발에 선례가 되어 민간사업자의 특혜는 말할 필요도 없고 공업지역 해제에 따른 부산의 경쟁력까지 실종될 심각할 우려가 있는 것이다.
부산지역에 사전협상제도를 도입하기에 앞서 부산시는 부산지역의 준공업지역 관리에 대한 계획과 비전이 먼저 논의해야 할 것이다. 서울시도 준공업지역 관리 방안 수립 이후 사전협상제가 추진되었음을 명심하길 바란다.

따라서 부산시는 지금이라도 사전협상제도를 통한 한진 CY 부지를 상업 용도로 변경하기 전 먼저 다음과 같은 사항은 고려해야 할 것이다.

1) 센텀2지구 개발을 하면서 그린벨트를 해제를 추진하고 있는데, 이와 동시에 한진 CY 부지인 준공업지역을 상업지역으로 변경하는 것이 정말 맞는 방안인지를 먼저 고민해야 할 것이다.

2) 센텀과 인접해 쾌적한 주거, 다양한 레저, 문화 시설, 편리한 대중교통 등이 구비 된 준공업지역인 한진 CY 부지를 도시 유보지로 관리해야 한다.

3) 용도지역을 변경할 때 도입기능의 비율은 매우 중요하다. 따라서 만약 용도를 변경한다고 하더라도 산업 및 핵심 집객 기능이 포함되지는 검토해야 할 것이다.

4) 용도변경을 통한 지가 상승, 아파트 분양을 통한 분양 수익, 주거기능이지만 레지던시라는 명목상의 상업시설을 통한 각종 혜택을 민간개발 사업자에게 돌아가게 할 것이 아니라 부산시와 부산시민에게 돌아가도록 해야 할 것이다.

5) 준공업지역이 용도지역상 상업지역으로 바뀌어도 되는가? 아니면 원기능이 재생되어야 하는지에 대한 부산시의 종합적인 판단이 필요하다. 즉 부산지역의 미래와 미래 산업. 특히 청년의 일자리 유치와 청년이 떠나지 않는 부산을 위해 준공업지역에 대한 전체적이고 체계적인 계획을 먼저 수립해야 한다.