서울·수도권 및 5대 광역시, 지방의 연도별 주택 실거래가 추이 (자료제공=한국주택금융공사)

국내 주택시장에 지역 요인이 강화되며 독립된 시장을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 특히 서울 한강이남 4개구와 부산, 울산의 지역적 요인이 주택가격 형성에 큰 영향을 준 것으로 조사됐다.

한국주택금융공사 주택금융연구원은 10일 ‘수도권과 부산·울산 주택가격 비동조화 현상과 원인’ 연구 결과 보고서를 발표하고 이같이 밝혔다.

이 조사는 6대 특별·광역시의 구 단위와 경기도 시 단위 97개 지역을 대상으로 지난 2004년 1분기에서 지난해 3분기까지의 주택가격 매매 지수와 지역별 소비자 물가지수를 사용해 진행됐다.

그 가운데 서울시 강남·강동·서초·송파구의 경우 사회, 경제, 문화적으로 지역적 특색이 반영돼 차별화된 곳으로 주택가격이 다른 지역보다 지역 요인에 의해 견인되는 측면이 큰 것으로 확인됐다.

또 부산의 경우 전국 요인이 주택가격에 미치는 영향이 미미한 것으로 조사됐다. 부산은 지난 2005년을 전후해 도심지역 내 대규모 재개발과 혁신도시 이전이 본격화되며 전세가격과 매매가격이 상승했다.

지난 2010~2014년에는 노후주택 멸실은 증가한 반면 아파트 공급은 부족해 수급 불균형이 가격 상승을 견인했다. 아울러 부산의 인구 감소, 높은 노령인구와 노후주택 비율도 강한 지역 특색으로 지적됐다.

울산은 광역시 가운데 지역 요인이 약한 편이나 지난 2010년을 지나며 ▲인구, 가구 증가 ▲소득 대비 낮은 매매가 ▲전국 평균과 다른 전세가율 ▲경기침체, 미분양 등으로 지역 요인이 강화되는 추세를 보였다.

주금공 최영상 연구위원은 “부산의 경우 북항 재개발사업을 비롯해 부산 전체에 걸친 도심재개발 사업이 진행되고 있으며 이같은 대규모 도심재개발은 지속해서 지역 요인 강화에 영향을 미칠 것”이라며 “국제산업물류도시 개발로 부산 강서권역을 중심으로 교통 환경이 크게 개선될 것”이라고 전했다.

또한 지난 2017년을 기점으로 수도권 주택가격이 서울 강남을 중심으로 상승할 당시 부산, 울산은 경기 침체와 함께 주택시장이 냉각되며 경남권을 중심으로 ‘비동조화 현상’을 보였다.

조사에 따르면 국내 주택시장은 지난 2004년 1분기에서 2009년 4분기까지는 전국 요인에 전국적으로 강했지만 2010년 1분기를 기점으로 2015년 2분기까지 지역 요인이 강화되며 비수도권의 주택가격 변화가 다른 양상을 보였다.

주금공은 주택가격 비동조화의 원인으로 ▲주택시장의 구조적이고 근본적인 변화 ▲수급 불균형 ▲정부 규제, 지역개발 정책 ▲지역 고유 특성 등을 꼽았다.