서울시내 가장 인기지역으로 꼽히는 강남지역 전셋값이 역주행하고 있다. 서울 전역의 전셋값 추이가 꺾이지 않고 있는 가운데 되레 가장 인기 있는 강남의 전세가격이 하락하고 있어 의문이 나온다. 왜 노른자위인 이곳의 전세 열풍이 시들해진 걸까. (CNB=손강훈 기자)

강남 재건축 아파트 ‘역전세난’
인근 입주 쏟아져 강남 인기 ‘뚝’
재건축 임박해 주거불안도 원인

한국감정원에 따르면 지난 5월 서울 강남구 아파트의 전세가율은 평균 58.8%로 전달보다 0.2%포인트 하락했다. 서초구(62.6%)와 송파구(68.7%) 각각 0.2%포인트 떨어졌는데, 강남구는 1년 9개월, 서초구와 송파구는 1년 11개월 만이었다.

실제 지난해 연말까지만 해도 전세 공급이 부족해 전세난에 허덕이던 잠실, 개포동 일대 재건축 단지에서 역전세난이 일어나고 있는 것으로 알려졌다. 아파트 전세 물량은 늘었는데 찾는 사람은 줄어 전세가가 수천만원씩 떨어지고 있는 상황이란 것이다.

지난 1월 조합장을 선출하고 본격적으로 재건축에 나선 송파구 잠실동 ‘잠실주공 5단지’의 경우 전셋값이 올 초와 비교해 평균 5천만원 이상 하락했음에도 전세를 찾는 사람이 없어 물량이 쌓이고 있다.

이는 개포지구도 비슷한 상황이다. 개포주공 1단지의 경우 지난 4월 말 재건축 사업승인이 난 후 전세물량이 쌓이고 있다. 올해 초보다 2~3천만원 이상씩 전셋값이 떨어진 상황에서도 전세 거래 건수가 줄고 있다는 것이다.

강남구에 위치한 한 부동산 업소는 7일 CNB에 “작년 연말까지 전세 물건이 나오면 바로 소진됐는데 요즘은 찾는 사람이 없다”고 말했다.

그동안 강남구는 전셋값 고공행진을 주도해왔다. 강남구 아파트 전세는 2012년 평균 4억2천만원에서 2015년 6억원으로 42.9%나 급증했다. 하지만 최근 들어 추세가 꺾인 것이다.

▲강남은 서울의 전셋값 상승을 이끌었지만 최근 전세난민들이 강남을 떠나고 있다. (사진=CNB포토뱅크)

강남 떠나는 전세난민들…

이처럼 강남이 주춤하고 있는 것은 몇 가지 이유가 있다.

일단 주변공급이 늘어났다. 강남 인근 위례신도시와 하남 미사강변도시에 입주물량이 대거 쏟아진 것. 위례래미안, 엠코플로리체, 위례아이파크 1차, 위례힐스테이트, 그린파크푸르지오 등 위례신도시에서 작년 한 해만 4천330가구 물량이 공급됐다.

특히 강남권 아파트 전세 금액으로 위례신도시나 하남 미사강변도시 아파트 매매가 가능하면서 신도시 아파트 매매로 돌아서는 수요가 꾸준히 늘고 있는 것으로 전해진다.

투자를 노리는 재건축 매매도 이런 분위기에 한몫을 하고 있다. 재건축을 노린 투자자들이 실거주 목적이 아닌 투자목적으로 강남의 재건축아파트를 구매한 뒤, 이를 전세로 돌리면서 전세 물량이 시장에 쏟아져 나와 가격 하락의 원인이 되고 있다는 분석이다.

한 부동산 중개업자는 CNB에 “재건축 아파트 세입자들이 몇 년 뒤 재계약을 할 때 관리처분 인가가 나면 집을 비워줘야 한다. 이런 주거불안이 전세를 꺼리게 하는 한 요인”이라며  “반면 시세차익을 노린 매매 문의는 꾸준한 상황이다”고 설명했다.

아울러 전셋값이 계속 오르면서 아예 서울을 떠나는 ‘전세난민’이 늘고 있는 상황도 원인으로 꼽힌다.

서울시 전셋값은 2012년 7월부터 지난달까지 47개월 연속 상승했다. 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)은 53%에서 2013년 61%, 2015년에는 70%를 돌파했다. 특히 성북구, 성동구, 구로구 등 일부 지역은 전세가율이 80%를 넘어섰다.

이런 상황에서 주거비 부담 증가로 경제활동 인구인 30, 40대가 대거 경기도로 떠난 것으로 나타났다. 서울시 인구는 올해 5월 999만5784명으로 1998년 이후 28년 만에 1000만 명 미만으로 내려앉았다.

한 부동산 전문가는 CNB에 “위례, 하남, 광교, 동탄 등 서울 주변 신도시의 아파트 물량이 증가하고 있어 30, 40대 전세난민은 더욱 늘어날 것으로 예상된다”며 “강남의 전세 하락은 한국 부동산의 또 다른 이면을 보는 것 같아 씁쓸하다”고 말했다.

(CNB=손강훈 기자)