▲정부가 대규모 택지개발을 크게 줄이면서 가뭄에 콩나듯 나오는 공공주택용지의 부지 입찰 경쟁률이 수백대 1에 이르고 있다. 사진은 오는 2018년 6월 조성될 경기도 남양주시 다신신도시 진건지구 부지. (경기도시공사 제공)

씨 마른 공공주택용지…당첨 확률 수백대 1
공사중단 ‘부실채권 사업장’까지 몸값 치솟아
시공사-조합 한 몸 된 ‘합작개발’까지 등장

대한건설협회가 최근 조사·발표한 국내건설 수주동향조사를 보면 2014년 국내건설공사 수주액은 107조4664억원으로 2013년보다 17.7% 증가한 것으로 집계됐다.

이를 자세히 들여다보면 대규모 택지개발 같은 공공개발은 줄고 사회간접자본(SOC) 물량이 대폭 늘었다.  

공공건축은 보금자리 주택이나 혁신도시관련 공사가 마무리단계에 접어들면서 주거용과 학교, 병원, 관공서 물량이 부진했다. 다만 사무용 건물과 기타 지역 문화체육시설 물량이 늘면서 전년보다 0.6% 증가하는데 그쳤다.

반면 토목 부문에서는 도로, 교량, 철도궤도 등 정부와 지자체의 사회간접자본(SOC) 물량이 크게 늘면서 전년보다 22.3% 증가했다.

공공개발이 사실상 올스톱 된 것은 과거 빗나간 수요예측으로 지자체가 대규모 택지개발, 신도시 건설에 나서면서 대부분 부지가 이미 주거용으로 조성됐기 때문이다. 더 이상 추가로 개발할 땅을 찾기가 쉽지 않아 공공택지의 아파트 부지 경쟁률이 수 백 대 1에 달하는 실정이다.

여기다 수도권의 경우, 행복주택사업이 시행되면서 신도시개발이 찬밥 신세가 됐다. 철도 부지나 유수지 등 도심에 있는 노는 땅들을 활용해 집을 지어, 사회초년생들이나 신혼부부들에게 5~10평 규모의 소규모 임대 주택을 공급하는 행복주택은 서울 목동, 공릉, 가좌, 송파, 잠실, 오류, 경기도 안산 등 7곳(1만여 세대)에서 시범실시 되고 있다.

재개발 다시 탄력…부동산 전성기 방불

사정이 이렇다보니 건설사들은 새로운 땅 찾기에 혈안이다. 저금리와 전세난 등에 따른 분양시장 호조가 계속되고 있어 건설사들은 글로벌 리스크가 커진 해외사업 부문을 줄이고 국내사업 비중을 큰 폭으로 늘리고 있다. 

대림산업은 올 1분기 신규 수주물량 1조9863억원 중 국내 수주가 9464억원으로 크게 늘었다. GS건설은 작년 1분기 4820억원에 그쳤던 국내 수주가 올해 같은 시기 1조9120억원으로 무려 4배 가까이 증가했다. 대우건설은 연간기준으로는 국내 건설사 사상 최대 규모인 3만1580가구를 올해 안에 전국 각지에 공급할 예정이다. 

하지만 사업을 추진할 만한 부지 확보가 쉽지 않아 건설사들은 재개발·재건축 등 도시정비사업은 물론 공사가 중단된 부실채권 사업장으로까지 눈을 돌리고 있다.

재개발·재건축은 대부분 건설사가 시공만 하는 단순 도급으로, 시행·시공을 모두 하는 자체 사업에 비해 수익성은 낮지만 미분양 발생에 대한 부담이 적고 안정적인 현장 관리가 가능하다는 장점이 있다.

GS건설은 지난달 서울 강동구 고덕 주공6단지의 시공사로 선정되는 등 4월 현재까지 성동구 행당6구역, 의정부 송산1구역 등 재개발·재건축 사업에서 공사비 기준으로 3조원 가량의 시공권을 확보했다.

이 회사의 지난해 1년간 도시정비사업 수주액이 2조원 남짓인 점을 고려하면 불과 넉 달 만에 작년 실적을 초과 달성한 셈이다.

롯데건설도 올해 들어 부산 대연3구역 재개발, 자양1구역 재건축 등에서 1조6천억원, 현대산업개발은 서울 마포구 신수1구역 재건축 등 6천억원 가량의 도시정비사업을 각각 수주했다. 롯데는 강남권 재건축 수주를 강화하기 위해 작년 말 강남지사를 별도로 마련했다.

현대건설도 강남권 재건축 수주를 늘리기 위해 조만간 힐스테이트에 이은 프리미엄 아파트 브랜드를 새로 론칭할 예정이다. 

▲수도권에서 행복주택사업이 시행되면서 신도시개발이 찬밥 신세가 됐다. 행복주택 시범지구 중 하나인 서울 오류동 행복주택지구 위치도. (국토교통부 제공)

지역조합 아파트 사업도 빠른 속도로 번지고 있다.

지역조합 아파트는 조합원이 모인 상태에서 시공사가 들어가 아파트 건설을 추진하는 것이 일반적이지만 최근 택지확보가 어려워지면서 건설사가 시공권을 받는 대신 조합을 대신해 토지주 동의 등 사업초기 업무부터 관여하기도 한다.

중견 건설사인 서희건설은 공공택지 확보 경쟁이 치열해지면서 2∼3년 전부터 지역조합 사업에 올인해 현재 31개 사업장에서 총 2만5천여가구의 공사를 하거나 조합원 모집을 진행 중이다.

심지어 시행·시공사 부도나 경영난 등으로 사업이 중단된 부실채권(NPL) 사업장의 몸값도 높아지고 있다.

부실채권 사업장은 시행사나 건설사의 부도 등에 의해 사업이 중단된 곳으로, 채권 금융기관들이 채권 회수를 위해 싸게 매물로 내놓아 투자비가 상대적으로 저렴하다는 장점이 있다. 원주민 토지 매수 등 까다로운 ‘땅작업’이 끝난데다, 일부 현장은 건설 인·허가까지 진행 중이어서 사업 진척도 빠르다.

건설경기 침체에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 3∼4년 전부터 부실채권 사업장이 크게 늘었지만, 건설사들이 적극적으로 매입에 나선 것은 최근 주택경기가 좋아지면서부터다.

현대산업개발은 올해 초 김포시 사우지구에서 사업이 중단된 부실채권 사업장을 채권자인 군인공제회로부터 약 900억원에 인수했다.

대형건설사의 한 관계자는 “정부가 신도시와 공공택지 공급을 중단하면서 주택업계에 택지난이 심각한 상황”이라며 “당장 내년 이후 건설경기가 불투명한 상황에서 토지 매수부터 인허가까지 상당시일이 걸리는 일반적인 토지 확보 방식보다는, 당장 사업을 재개할 수 있는 부실채권 사업장 몇 군데를 저울질하고 있다”고 말했다.

전문가들은 정부가 당분간 공공택지도 신규 지정을 하지 않기로 방침을 세운 만큼 앞으로 건설업계의 택지 확보 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 내다봤다.

김신조 내외주건 대표는 “공장용지나 노후 주택지 등에서 민간 또는 민관합동 형태의 도시개발사업이 추진되는 등 다양한 방법들이 시도될 것”이라고 전망했다.

피데스개발 김승배 대표는 “향후 대규모 신규 택지를 확보할 수 있는 방법은 도시개발사업이나 도시정비사업 뿐”이라며 “부실채권 사업장에 비해 사업기간이 긴 단점이 있지만 수익이 높기 때문에 인구밀집 지역을 중심으로 당분간 정비사업이 확대될 것”이라고 말했다.

(CNB=도기천 기자)