광양시가 발주한 광양시 와우 2차 지구 택지개발사업이 사업 완료 후 땅을 되돌려 받는 환지율을 놓고 일부 토지소유자와 갈등을 빚으면서 사업추진에 적신호가 켜졌다.

광양시는 당초 중마동 와우마을 일원 63만6550㎡에 대해 사업비 1079억 원을 들여 3709세대, 1만 명을 수용할 택지를 2017년 말까지 조성키로 했다.

이에 따라 광양시는 지장물 보상을 마무리하고 시공사를 중흥건설로 선정하는 등 사업 추진을 본격화하고 있다.

그러나 최근 토지 소유자 중 134명이 시에서 제시한 환지율을 수용할 수 없다는 이의 제기를 하고 나서 향후 사업추진에 걸림돌로 작용하고 있다.

와우 2차 지구 택지개발사업 예정지의 토지 소유자는 625명, 와우마을 주민 150명을 제외하면 475명으로 광양지역 주민이 80%에 달한다. 이중 134명이 비상대책위원회를 꾸리고 이의를 제기한 것이다.

문제는 택지를 제외한 임야와 전답의 경우 실제 거래시세가격을 무시한 평가로, 환지율이 터무니없이 낮게 책정돼 있는 반면, 대지의 경우 와우마을이 생긴 이후 한 번도 거래된 적이 없는 높은 평가 가격이 책정돼 형평성을 잃었다는 지적이다.

특정지역(임야, 전답 소유자) 주민은 감보율 64~93% 수준의 높은 개발 부담금을 부담해 개발 이익을 광양시와 개발업자에게 빼앗기고 와우마을 주민(대지 소유자)은 감보율 7% 수준의 미미한 개발 부담금으로 개발이익을 온전히 가질 수 있도록 돼 있다는 것이 와우지구 비상대책위원회(이하 비대위)의 주장이다.

비대위에 따르면 최근 환지계획 1차 공람 결과 마을의 토지는 93%의 환지율을 보이는 반면 일부 자연녹지와 임야 등은 평균 17%에 그치는 등 양쪽이 극단으로 치우쳐 있고 심지어는 7%의 낮은 환지율이 책정된 곳도 있는 것으로 알려졌다.

이에 따라 비대위는 도시개발사업 환지계획 재검토와 동의서 철회와 함께 환지율을 45%-50% 수준으로 올려 달라고 요구하고 있다.

현재 교차로를 통해 거래되고 있는 실거래가는 임야의 경우 70~100만원, 전답의 경우 90~120만원, 대지의 경우 100~120만원으로 임야와 전답, 대지 구분 없이 거래가에 큰 차이가 없었지만 환지 평가전 공람에 따르면 임야 35만원, 전답 72만원, 대지 168만원으로 임야와 전답의 경우 실거래가보다 매우 낮게 책정돼 있고, 대지의 경우 고평가돼 있어 공람가에 설득력이 없다는 것이 비대위의 주장이다.

더욱 큰 문제로 지적되고 있는 것은 환지 후의 평가 가격이다.

개발이 완료된 후 환지 평가 가격은 임야의 경우 180만원, 전답의 경우 200만원, 대지의 경우 180만원에 달하며 준주거지역의 경우 400~500만원으로 형성돼 있어 35만원에 땅을 빼앗아 개발사업자가 개발 후 체비지를 400~500만원의 고액에 파는 과잉폭리 구조를 띠고 있다는 점이다.

비상대책위는 환지 평가 방법에 대해서도 문제를 제기하고 있다. 주민공청회에서는 마을주민과 면적법으로 의견을 수렴해 놓고 평가법으로 환지방식을 적용해 지주들이 손해를 봤다는 것이다.

이에 대해 광양시 측은 도시계획법 시행규칙 제27조 제3항에 따라 환지설계는 평가식을 원칙으로 하고 있고, 토지평가 가격은 주민협의회가 추천한 1개 평가기관(대일감정평가법인)과 시가 추천한 1개 평가기관(통일감정평가법인)에서 평가한 가격을 산술평균으로 결정했다고 답변한 것으로 알려졌다.

또, 평가식 환지방식에서 감보율에 가장 영향을 미치는 요인은 정리 전 토지의 평가가격으로 평가일 현재의 용도지역, 이용상황, 지목, 위치, 형상 등 현재의 가격형성요인을 기준으로 감정평가를 하고, 특히 문제가 되고 있는 환지율 7%인 산 18-16(임 9203㎡)번지는 정리 전 권리가액이 약 8억 원 정도며, 정리 후 준주거지 2필지(674.1㎡)를 환지 받는 것으로 환지위치를 단독주택용지로 변경할 경우 환지율 약15%(1380㎡)를 받을 수 있다”는 것이 광양시의 입장이다.

이와 함께 시행청인 광양시 측은 비대위의 이의 제기에 대해 “와우지구 개발 사업 초기인 2010년 주민설명회를 비롯해 수차례에 걸쳐 토지 소유주들에게 평가식으로 설명했다”고 밝혔다.

그러나 비대위 측은 “당초 시에서는 와우마을 만을 개발할 예정이었지만, 마을만을 개발할 경우 적자가 발생한다는 이유를 들어 개발구역에 임야와 전답을 포함시키고, 사업비의 대부분을 부담하는 임야와 전답 소유자는 주민설명회와 1차 공람에서 철저히 배제했다.”며 “환지방식의 재검토가 이뤄지지 않으면 2차 공람 거부 및 공사중지가처분 등의 준비를 하겠다”고 밝혔다.

이러한 모든 정황들을 분석한 결과, 와우 2차 지구 택지배발사업은 도시개발법 적용의 문제점, 개발이익의 재분배, 학교부지의 비율, 공원녹지비율, 토지 소유자 권비보호 및 구제방법, 인근지역 표준지 선정 문제, 전답표준지 선정 등 많은 문제점들이 발견됐다.

특히 표준지 선정의 경우, 공동묘지를 표준지로 선정해 임야의 가격을 책정한 점 등은 납득할 수 없는 업무 추진이며, 개발 완료 후 과도한 필지가 시유지로 포함되는 사유에 대해서는 심도 있는 분석이 필요한 문제점으로 도출되고 있다.

이에 대해 CNBNEWS는 새시대기자협회와 공동 기획취재를 통해 지속적으로 문제점을 집중 분석, 보도할 예정이다.