(사진=법도종합법률사무소)

월세를 장기간 내지 않거나 계약이 끝났는데도 건물을 비워주지 않는 임차인과의 분쟁에서, 명도소송의 승패는 초기 대응 방식에 달려 있다는 법률 실무 조언이 나왔다.

단순히 내용증명만 보내고 시간을 보내기보다, 점유이전금지가처분과 본안 소장을 함께 설계해야 실제 인도까지 걸리는 시간을 줄일 수 있다는 설명이다.

계약 만료 후 '버티기' 들어간 점유자, 법적 강제력 확보하는 최단 루트

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 15일, 명도소송에서 자주 놓치는 지점으로 ‘지연’을 꼽았다. 임차인이 자진 퇴거에 응하지 않을 가능성이 보이는 시점부터 내용증명, 부동산점유이전금지가처분, 본안 소장을 일원화된 벨트로 준비해야 절차가 늘어지는 일을 줄일 수 있다는 취지다.

명도소송은 임대차가 끝났거나 차임 연체 등으로 계약이 해지된 뒤에도 임차인이 점유를 계속할 때 건물 인도를 구하는 절차다.

주택 임대차에서는 2회분 차임 연체가 계약 해지의 기준이 될 수 있고, 주택임대차법은 2기 연체를 계약갱신 거절 사유로 둔다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법상 3기분 차임 연체가 해지 사유다.

실무에서 함께 거론되는 부동산점유이전금지가처분은 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분이다. 점유자가 소송 도중 다른 사람에게 점유를 넘기거나 목적물 현상이 바뀔 우려가 있을 때 미리 이를 막아 두지 않으면, 뒤늦게 승소 판결을 받아도 인도청구권을 실행하기 어려워질 수 있다.

답변서 미제출 시 무변론 판결 가능...점유자 변경 대비한 법적 보전 필수

소장이 송달되면 피고는 원고의 청구를 다투는 경우 30일 안에 답변서를 제출해야 한다. 답변서를 내지 않으면 법원은 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다.

엄 변호사는 소장 작성 단계에서 임대차계약서, 차임 연체 내역, 통지 자료, 현재 점유 상태를 보여주는 증거를 함께 정리해야 보정명령 등으로 기일이 지연되는 일을 줄일 수 있다고 봤다.

사건 난이도와 임차인 대응 정도에 따라, 전체 절차는 수개월 이상 걸릴 수 있는 만큼, 명도소송은 판결 자체보다 실제 인도와 미납 차임 회수까지 염두에 둔 대응이 중요하다는 설명이다.