글로벌 전쟁악재 진정국면, 새 정권 기대감에 ‘전강후약’
부진했던 초고가 회원권 저점 매수세 유입, 급반등 성공
금액·지역별 차별화…수도권·영남 상승, 제주도·지방 침체
새해 회원권시장, 자산시장과 동조화 가능성 커져 긍정적

(에이스회원권 제공)

에이스회원권은 에이스골프닷컴을 통해 다양한 골프장 회원권의 시세와 거래 정보를 제공하는 대표 회원권 브랜드다. 에이스회원권 이현균 본부장(회원권 애널리스트)이 회원권 시장의 2025년 한해를 결산하고 병오년 새해 시장을 전망했다. 이 본부장은 “새해에는 글로벌 전쟁악재 진정국면, 새 정권에 대한 기대감, 자산시장의 상승세 등이 맞물려 회원권시장에 긍정적인 분위기가 조성될 것”으로 예측했다. 하지만 회원권 효용가치에 대한 논란이 여전해 전반적인 상승세를 시현하기보다는 금액 종목별, 지역별 차별화가 지속될 것으로 내다봤다. <편집자주>

(글·자료=이현균 회원권 애널리스트)

1. 2025년 회원권시장 흐름

이현균 회원권 애널리스트.

2025년 회원권시장은 경기침체와 우려와 대통령 탄핵 정국의 정치적 흐름 속에서 글로벌 무역과 관세 갈등이 심한 여파까지 겹치며 불안정한 흐름으로 시작했으나, 한동안 관망하던 수요가 실거래로 점차 이어지면서 상반기에 집중해서 시세가 급등하기도 하였다.

이는 주요 대기업과 중견기업들이 비상경영에 돌입하면서 미뤄왔던 수요가 누적된 가운데 탄핵정국이 대선과 새로운 정권으로 이양되는 과정에 대한 기대감이 선반영 되면서 벌어진 결과로 파악된다. 특히 금액단위가 높아 법인들이 주로 거래하는 초고가 회원권의 경우, 에이스회원권거래소 지수가 이전년도(2024년) –5.6% 하락에서 2025년 8.4% 급반등하는 결과로 이목을 끌기도 했다.

그러나 시기적으로 하반기 들어서면서 시장은 지지부진한 흐름을 이어가게 되었는데, 규제가 만발함에도 오히려 시세가 폭등하는 부동산과 정책적 효과에 힘입어 코스피가 4000포인트 시대를 열어가는 과정에서 오히려 회원권시세는 하락하거나 답보하는 양상으로 차별화가 이어지기도 했었다.

때마침 국내외 금리인하와 경기부양책이 대두되자 금값과 각종 원자재, 코인시장까지 급등하는 이른 바 ‘Everything Rally(모든 자산의 동시 상승)’현상까지 거론되었던 터이지만 유독 하반기 회원권시장을 제대로 빚을 못보고 오히려 시세가 하락하거나 거래시장에서도 대대적인 관망세가 펼쳐지기도 했다.

상황이 이렇다보니 초고가 회원권의 급반등을 제외하면, 고가회원권 지수는 1.3%상승에 그쳤고 저가회원권도 0.9% 상승으로 미약한 수준으로 시세방어 성격이 강했다. 그러나 거래빈도가 높은 성향의 중가회원권은 오히려 –0.8% 하락하는 상황이 연출되면서 하반기 들어 상승폭이 축소된 가운데 전체 회원권 지수는 2.1% 상승으로 귀결됐다.

지역별로는 중부권이 2.5% 상승으로 역시나 수도권이 시장을 주도하면서 상승세를 이끌었고 영남권도 1.1%상승에 성공한 반면, 호남권은 보합수준에서 변동을 보이지 못했고 제주도는 –1.7%로 하락폭이 축소됐다.


2. 2025년 회원권시장 3대 이슈

#1  초고가 회원권의 급반전, 시장은 위기탈출 신호?

초고가 회원권은 장기화 되고 있는 인플레이션과 경기침체, 그리고 불안정한 국내외 정치적 흐름의 여파에 중견 및 대기업들의 비상경영에 돌입하면서 한동안 침체된 분위기가 역력했었다. 특히 기업들의 임원 인사이동이 감소하거나 골프관련 복지에 비용을 삭감하면서 회원권 매입건수도 줄어들 수밖에 없었다.

게다가 해당 종목들을 운영하는 골프장들이 이구동성으로 값비싼 연회비를 요구하면서 주요 수요처인 기업들의 저항이 일기도 했다. 결국 실망매물이 출회하면서 시세가 급락하던 시기가 있었으나 이후 역설적이게도 가격 메리트를 호재로 반발 매수세를 불러온 것으로 해석된다.

주요 종목으로는 22% 상승을 보이며 4위를 기록한 남촌회원권이 대표적이다. 이외에도 순위권에선 벗어났지만 이스트밸리가 14%, 비전힐스가 11.9% 상승대열에 합류했고 황제회원권으로 군림하던 남부회원권은 상대적으로 열세를 보이긴 했으나 3.3% 상승으로 체면을 살린 셈이었다.

이들 상승종목들은 주요 거래처로 지목되는 법인들의 선호도가 높은 특성이 반영됐다. 즉, 초고가 종목의 아성에 걸맞게 고품격 소수회원제를 표방하고 철저한 회원대우와 관리적 성향이 시세에 반영되어 있다는 평이다.

시장에서는 줄곧 내리막을 걷던 초고가 회원권이 급반등하면서 하반기 침체된 시장을 되살릴 수 있는 신호탄이 되기를 고대하는 눈치다. 해당 종목들은 금액단위도 크지만 법인들의 수요비중이 크다보니 시장 분위기를 주도하는 성향으로 이어지는 경향을 보여 왔기 때문이다. 다만, 하반기 들어 종목별로 하락세를 보이기도 하면서 상승세가 지속되지 못한 점은 아쉬운 부분이다. 이에 이후 추이를 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 대립되고 있다.

(에이스회원권 제공)

#2  지역별 차별화와 종목별 양극화 현상 심화 → 전반적 거래 감소

회원권시세의 변동성이 강화되자 곧바로 지역적 특수성과 종목별 선호도에 따른 차별화 양상이 드러나기도 했다. 이는 전반적으로 투자적 성향의 거래가 급감한 가운데, 실수요자들의 거래원칙이 반영된 것으로 종목별로 옥석 가리기에 앞서 눈여겨 볼 필요가 있다는 반응도 나온다.

먼저 수도권이 속한 중부지역의 지수는 2.5% 상승으로 전년도(2.1%) 보다 상승폭이 확대됐고 박스권에 갇혀 있던 영남권도 1.1% 상승에 성공하며 시장의 지수를 끌어올리는데 일조했다.

그러나 호남권은 거래 종목 수도 미약하고 오히려 상승추세가 꺾이면서 이렇다 할 지수변동을 이끌지 못했으며 제주권은 전년도 –5.3% 하락폭이 –1.7%로 낮아졌지만 여전히 침체의 그늘을 벗어나지 못하면서 지역별 양극화 현상이 지속되는 분위기다.

또한 금액대별로도 시세등락의 뚜렷한 차별화가 엿보인다. 앞서 거론된 바와 같이 초고가 종목의 지수가 8.4% 상승세를 보이면서 시장을 주도했고 고가 종목도 1.3% 상승세를 보인 것은 그나마 고무적이다. 특히, 초고가 종목들의 상승세 이외에도 고가 종목들은 호재성 재료에 따른 시세상승은 확연하게 적중하기도 했는데, 클럽하우스 리모델링 공사로 서울 남자회원권이 상승순위 2위에 올랐고 한양 여자회원권과 서울 여자회원권은 해당 호재와 희소가치가 더해져 역시 상승 8, 9위를 기록하면서 관심을 끌기도 했다.

그러나 거래빈도가 많은 저가 종목지수는 0.9% 상승으로 상대적인 열세이고 중가 종목은 오히려 –0.9% 하락하면서 상승장의 체감효과는 급감하기도 하였다. 주요 종목 중, -33.3%로 하락폭이 가장 컸던 광릉회원권(한림광릉CC)은 과거 기업회생절차에서 협의됐던 한시적 회원혜택 기한의 종료일정이 다가오면서 불확실성에 대한 우려로 시세가 급락했고 하락 3위인 중부 회원권은 모체이던 애경그룹이 골프장 매각과정에서 인수자로 떠오른 업체가 선 분양 논란에 휩싸이면서 실망매물이 증가하자 시세가 하락하기도 했다.

이러한 사례를 비롯해 전반적으로 비싼 종목일수록 상승세가 강하고 상대적으로 낮은 가격대 종목들이 부진을 겪는 ‘빈익빈 부익부’ 양상이 빚어진 것이다.

결국, 2025년 회원권시장은 상승에 성공했지만 이러한 양극화 현상에 체감효과가 미약했다는 반응이 나온다. 이러한 추세적 시세흐름은 회원권 거래량에서도 확인해볼 수 있었다.

한국골프장경영협회(이하 ‘협회‘)의 회원권 날인현황을 기준으로 2025년 11월까지 발표된 회원권 거래총량(정회원권, 주중회원권 매매 및 분양포함)을 보면 7,182건이었는데 미집계된 12월의 1개월분을 감안하더라도 1만 건 이하가 될 것으로 예측되었다.

특이한 점은 코로나19 수혜가 사라진 이후, 골프회원권 거래총량이 2024년 0.97% 반짝 증가하였고 2025년은 2024년 대비 26~29%정도(에이스회원권거래소 예측) 급감한 수치이며 ’협회‘가 2006년부터 발표한 이후, 1만 건 이하로 내려간 최초의 사례가 될 수 있다는 것이다.

골프회원권 시세동향이 골프업계 시장의 바로미터 격으로 본다면, 이러한 거래부진 현상에 따라 회원권시장은 물론이고 골프장과 상품들을 비롯한 관련업종도 매출에 상당한 타격이 있을 것이란 추정이 가능하다.

#3  회원권시세 전 고점 갱신했지만 효용가치 논란

2025년 회원권시장의 흐름은 지수 그래프를 보면 보다 극명하게 나타난다. 큰 틀에서 보면 상반기 급등한 이후로 하반기부터 조정장세가 이어지는 형태인데, 그 원인으로는 회원권시세 고점론에 대한 우려가 재 점화되는 분위기가 지목됐다.

에이스회원권거래소에 따르면 전체 회원권의 평균가격은 이미 지난 7월28일 23,490만원으로, 기존 최고점이던 2007년 24,241만원에서 금융위기 직전인 2008년 23,326만원의 수준에 거의 도달했었다는 것이다.

(에이스회원권 제공)

게다가 최근에는 매출감소에 따라 운전자금을 미리 확보하려는 취지로 무기명회원권을 다시 발행하는 골프장들이 증가하고 있는 추세다. 무기명회원권은 그 유용성에 소비자들에게 선호도는 높지만 골프장 입장에선 목돈을 마련할 수 있는 긴요한 상품이자 동시에 수익성을 악화시킬 수 있는 양면성을 갖추고 있기에 코로나19 수혜시기 근간에는 자취를 감추다시피 했었다. 그나마 시중유통 되는 상품들은 이전 평균가격보다 수배 이상 호가가 높아 가격부담이 크고 기존 회원들의 반발과 운영정책상 비공개로 분양 및 유통거래를 하는 것이 원칙으로 여겨졌다.

그런데 이용료는 높아지고 혜택은 축소하는 운영과 가격까지 급등하자, 그 효용가치도 과거에 비해 한층 낮아졌다는 반응이 나오면서도 이러한 요소들이 비공개 거래원칙에 따라 회원권 평균가격에 반영이 되지 않는 상황이 이어져 왔다.

이로 인해 시세 고점에 대한 논란이 뒤늦게 빚어지고 있으며 12월12일 기준, 무기명회원권을 제외한 회원권 평균가격은 23,029만원으로 하락하면서 전반기 상승폭의 일정 부분을 반납한 것을 알 수 있다.

일각에서는 2025년 무기명회원권들의 효용가치가 하락하면서 비록 과한 연회비를 내더라도 고품격의 골프장을 사용하기 위해 일부 수요층들이 초고가 회원권으로 시선을 돌렸다고 말하기도 한다. 이를 해당 종목들의 시세가 급등하게 된 원인으로도 분석했다.

3. 2026년 시장전망…대체로 ’맑음‘

2026년 병오년에는 극단적인 정치사회, 경제적 리스크의 축소가 가능하다는 가정 하에, 정책적 효과에 따른 자산시장의 상승기대감이 회원권시장에도 긍정적인 배경으로 자리 잡을 것으로 예측되고 있다. 이로 인해 특별한 이벤트형 변곡점이 아니라도 수급여건에 따른 영향력은 점차 확대될 수 있을 것이다. 이러한 전망은 최근 우리 증시를 필두로 한 자산시장의 상승과 비동조화된 회원권시장의 경향을 일정부분 탈피할 수 있는 충분한 근거가 있기 때문이다.

즉, 초고가 회원권이 먼저 급반등에 성공했기 때문에 이러한 ‘선점효과’가 다른 금액대 종목들로 확산될 개연성이 있다는 해석도 가능하다는 것이다. 2025년 시황이 그를 대변해 주는 일례로 볼 수 있는데, 회원권지수로 보면 초고가에 비해 미약하나마 고가권도 상승세를 보였고 결국 그 영향력이 확산되는 과정에서 매매자들도 선택적 기로에 놓여 있을 수 있다는 것이다.

이러한 낙수효과에 덧붙여서 2025년 중가권 회원권의 하락도 개별 이벤트성의 단기적 악재에 따른 이례적 현상으로 분석되기도 했다. 앞서 하락순위 1위였던 광릉회원권이 대표적인 사례다. 이미 한시적 혜택에 대한 이용권한을 사고파는 형태의 거래였기 때문에 향후 골프장과의 회원자격에 대한 협상에 따른 변수가 있을 수도 있지만 예고된 하락이었다는 반응이 우세하기 때문이다.

그리고 중부회원권의 경우도 역시 골프장 인수과정에서 빚어진 예외적 사례로 치부되기도 했고 이외 지역권에서 낙폭이 컸었던 오션힐스포항 같은 종목들도 분양사고와 같은 다분히 내부적 문제로 인한 하락으로 지목됐다. 따라서 이러한 특별한 경우를 제외하면 중가권 회원권도 점차 상승반전의 가능성이 시현될 것으로 기대해 볼 수도 있다.

하지만, 부정적인 요인으로 인한 반론도 여전하다. 가장 큰 우려는 역시 회원권 효용가치에 대한 논란이 과제로 남아 있기 때문이다. 현재까지 골프장 운영업장들에게 과도하게 유리한 상품구조로 재편된 여건에서, 소비자들은 선택적 매매와 옥석 가리기 작업에 몰두할 것으로도 예측해 볼 수 있다. 그렇다면 전반적인 상승세를 시현하기보다는 금액 종목별, 그리고 지역별 차별화는 지속될 가능성이 높고 같은 지역과 금액대 안에서도 종목별 등락이 확대될 수 있다는 분석도 가능하다.

따라서 거래시장에서는 시세상승과 함께 종목별 편차는 확대되는 경향으로 진화할 수 있겠고 분양시장에서는 기존 무기명 회원권들의 가격하락과 맞물려, 소비자들의 요구와 접점을 찾으려는 상품들을 제시하면서 시장 친화적 상품이 증가할 수도 있다.

시기별로는 새해 시작은 누적된 수요가 실거래로 이어지면서 이후 상승세로 이어질 개연성을 염두에 두어야겠고 경우에 따라서 상승강도는 전년 동기보다 약할 수는 있겠지만 상승 기대감이 작용할 것으로 예측되는바, 전반적인 분위기는 25년도 연말보다 한층 개선될 여지가 있다.

그리고 이러한 신년효과의 기세가 이어진다면 주요 시세상승 시점으로 ‘전국동시지방선거’ 전후를 노려보는 것도 유효할 전망이다. 아무래도 선거철 선심공약에 따라 직간접적으로 친시장의 분위기가 무르익을 수 있을 것으로 보이기 때문이다. 이에 법인 거래 층이라면 연말연초의 인사시즌에 집중할 수밖에 없겠지만 개인 매매자들은 해당 시점들을 고려해서 거래 시기를 결정하는 것도 방법이 될 수 있다.

한편 에이스회원권거래소는 2025년 12월12일 기준으로 1369.1포인트를 기록하고 있는 골프회원권 종합지수를, 이후 추가적 돌발악재가 없다는 가정 하에 하단의 지지선은 1330포인로 두고 1차 저항선을 1450포인트로 재차 설정했으며 시장 우호적 환경이 지속되고 강한 상승세가 시현되면 1500포인트 수준까지 도달할 가능성을 제시했다.

글·자료 이현균 회원권 애널리스트 lhk@acegolf.com