사진=NH투자증권

NH투자증권이 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 출간했다고 25일 밝혔다.

이번 보고서는 서울 목동 신시가지단지 입지와 단기별 특징 등 최근 사업 이슈 점검과 시장 동향 조사와 사업성 분석 등 2개 파트로 제공한다.

NH투자증권은 지난해 재건축 규제 완화로 인해 재건축 시장에 투자자들의 이목이 쏠리면서 이 보고서를 발간했다고 설명했다. 보고서는 총 2개 파트로 Part 1은 목동 신시가지단지 입지, 14개 단지별 특징, 사업 추진 현황과 최근 사업 이슈를 점검한다. Part 2에는 목동 신시가지단지의 시장 동향을 조사하고 재건축에서 중요한 사업성 분석이 담겼다.

목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불리고 5호선을 중심으로 2, 9호선이 지나가 주요 업무지구(여의도, 강남, 서울 도심) 접근이 편한 것을 입지적 장점으로 분석했다.

또한 목동 신시가지단지는 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족했으나 안전진단을 통과하지 못하고 있었지만, 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과하며 관심을 끌고 있다고 판단했다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “간단하게 사업성을 체크하는 방법 중 현재의 대지지분에서 신축 시 필요한 대지지분과 서울시 기부채납분을 빼서 일반분양 기여 대지지분을 구하는 방법이 있다”며, “5단지를 예로 들면 현재 27평A에서 신축 34평으로 갈 때는 일반분양 대지지분이 5.4평, 현재 35평A에서 신축 43평으로 갈 때는 9.4평으로 다른 재건축 단지와 비교 시 큰 편”이라고 분석했다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “목동 단지는 개별 대지지분도 넓지만 세대당 평균 대지지분을 봐도 강남, 송파의 주요 재건축 단지와 비교 시 넓은 편”이라며, “현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다.

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 분담금, 비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며, “사업성과 입지도 중요하지만 초기 단계의 작은 속도 차이가 재건축 완료 시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜볼 것”이라고 전했다.