광주 신가동 재개발사업 현장. 

약 1조8000억 공사비 규모로 광주광역시 최대 사업이라고 꼽히는 신가동 재개발이 또다시 추진력을 잃고 있는 형국이다. 관련 업계에선 지난해부터 올해 초까지 봉합되는 듯 보였던 착공 연기·공사비 갈등이 조합의 잘못된 선택으로 점점 더 어려운 길로 가고 있다는 지적이 나온다.

2015년 10월 DL이앤씨-GS건설-롯데건설-SK에코플랜트-한양 컨소시엄(빛고을드림사업단)을 시공자로 선정한 신가동 재개발은 지난해 11월 ‘3.3㎡당 공사비 706만원’ 합의로 사업이 정상 궤도에 오를 것이 기대됐으나 조합이 올해 초 계약을 거부하면서 다시 안갯속으로 빠졌다.

신가동 재개발사업은 광주 광산구 신가번영로9번안길 31(신가동) 일원 28만 8058.6㎡를 대상으로 한다. 조합은 이곳에 지상 29층 규모의 공동주택 51개동 4718가구 및 근린생활시설 등을 신축할 계획이다.

공사비 협상 불발ㆍ착공 지연→조합원 부담 ‘가중’
조합, 최근 미협의 관리처분계획 변경 강행
“높은 일반분양가로 메꿀 수 있나?”

조합-시공자의 최근 행적을 살펴보면 지난해 12월 조합의 준비 미흡으로 착공 불가 판정이 나오자 빛고을드림사업단이 도급 변경계약과 관리처분 변경총회를 통한 조정을 요구했고, 올해 1월 공사 도급 변경 계약 재협의 결정이 이뤄진 바 있다.

당시 시공자 측에서 밝힌 착공 불가 사유는 ▲국공유지 매수 협의 ▲기타 부지 내 근린생활시설감리단 선정 ▲공공청사 관련 계획 수립(안) 제출ㆍ구조심의 및 조치계획서 ▲정비기반시설 1차 포장 완료 등으로 알려졌다.

신가동 재개발은 광주 지역 최초로 DL이앤씨의 하이엔드 브랜드 ‘아크로(ACRO)’를 적용할 것으로 예정돼 단지 고급화로 공사비 규모가 커지고, 조합원 분담금이 다소 늘어날 것이 예상됐음에도 조합 측은 사업단 합의 공사비를 수용할 수 없다며 지난(2월) 17일 시공자 해지를 위한 총회까지 진행한 것으로 파악됐다. 다만 당일 주택도시보증공사(HUG) 보증사고 이유로 안건은 철회됐다.

그 후 시장조사가 이뤄졌고 조사 결과 일반분양가 ‘3.3㎡당 2186만원’이란 산출이 나왔으나 이마저도 조합에서 거부했고, 이번달 2일 조합 대의원회에서는 사업단과 협의없이 관리처분 변경 안건(일반분양가 3.3㎡당 2450만원)과 공사비 안건을 가결하고 일방적으로 총회를 진행하기로 하며 오늘에 이르렀다.

조합을 지지하는 쪽 조합원들은 “급격한 물가 상승과 하이엔드 적용으로 단지 고급화에 따라 공사비가 상당히 증가하였고, 이를 감당하려면 일반분양가격 상승이 불가피하다. 관리처분총회 통과 조건이 전체 조합원의 2/3 동의를 받아야하는 상황에서 조합원의 부담금을 늘릴 수는 없으며 조합원에게 긍정적인 사업성을 보여줄 수 밖에 없다. 따라서 이러한 고민 끝에 신가동의 분양가를 책정하였고 현재 분양을 준비 중인 중앙근린공원의 일반분양가인 2346만원과 비교 해도 신가동 일반분양가 2450만원은 분양 시도해 볼만한 금액이라고 생각된다” 라고 답변했다.

하지만 이곳 일부 주민들의 생각은 이와 전혀 다르다. 한 조합원은 “조합에서 상승한 공사비를 일반분양 가격으로 충분히 상쇄할 수 있고 높은 분양가를 책정하면 조합원 이익으로 돌아간다고 주장하고 있지만 집이 팔려야 공사비를 줄 것 아닌가, 일반분양가 2450만원에 중도금 이자 금액 그리고 발코니 확장 공사비를 포함하면 34평기준 9억원이 넘을텐데 실제 이 가격으로 분양이 가능한지 의문이 든다”라면서 “조합에서 스스로 만든 위기에 대한 책임을 일단 회피하고 조합원에게 책임을 전가하려는 꼼수를 부리고 있다”고 비난했다.

조합의 의견을 따르지 않으면 계약을 해지하겠다는 조합의 주장과 관련해서도 법조계 관계자는 “현재 조합 입장에서는 새로운 시공자를 선택하겠다는 생각까지 하는 것으로 보이지만 사업단에 대한 배상·위약금(2300억원대)과 HUG 보증 승계 문제(손해배상협의)를 풀어야 가능한 상황”이라며 “물론 배상의 책임 관련 무게는 조합 집행부에게 실리겠지만, 향후 조합원들의 부담 역시 크게 가중될 것으로 보인다”라고 밝혔다.
 

일반분양가 2450만원의 36% 수준인 조합원 분양가 896만원 강행
사업 중단 위기 부를 ‘분란의 단초’...투자이익 회수만을 위한 ‘과도한 욕심’

일부 부동산 전문가들은 신가동재개발에 파열음이 많이 발생하는 이유 중 하나가 해당 사업장의 조합원 분양가와 일반분양가의 현격한 차이라고 분석한다. 또한 고분양가 주장도 분양시 본인의 물건을 팔아 투자수익을 챙기려는 투자자 조합원들의 욕심이 배경이 아니겠냐는 지적도 나온다.

통상적으로 사업의 안정성을 위해 조합원 분양가 비율이 일반분양가에 약 80% 수준인 반면 신가동 재개발 사업은 조합원 분양가 비율이 일반분양가의 36% 수준으로 조합원들의 예상 수익이 상당히 높은 수준으로 형성되어있어 투자자들의 유입이 활발히 이루어졌고 이렇게 유입된 투자자 집단이 조합의 의사결정에 많은 영향을 미치고 있다는 것이다.

도시정비업계 관계자는 “미분양 리스크가 큰 지방 대형 사업지일수록 시장상황을 반영한 분양가와 안정적 분양 물량 유지가 분양 성공에 관건이나 향후 대량 미분양 발생시 팔고 나간 투자자 조합원 이외에 남겨진 조합원들이 모든 비용을 부담하게 되어 추가부담금 폭탄으로 이어질 것”이라며 “특히 협의가 이뤄지지 않은 관리처분 변경총회는 계약 위반사항으로 사업을 신속하게 만드는 것이 아니라 사업을 중단시키고 막대한 손해를 발생시킬 수 있다”고 강조했다.

부동산 전문가들, 조합 집행부에 ‘잘못된 결정’ 지적

조합 측이 어설픈 임기응변으로 잘못된 길로 가고 있다는 지적도 있다. 신가동의 상황과 유사한 과정을 겪은 타 구역 관계자는 “부동산시장의 어려움이 일시적인 게 아니라 장기적ㆍ고질적 문제일 수 있는 것으로 나타나고 있다”면서 “실제로 광주에서만 ▲A구역(1500가구) ▲B구역(1400가구) ▲C구역(900가구) ▲D구역(900가구) 등 다수 단지가 청약 미달(평균경쟁률 1.5:1)로 미분양 사태를 겪은 것이 현실이다. 이런 상황에서 시공자 교체는 일종의 ‘사업 전면 중단’ 촉매제가 될 수 있다”고 조언했다. 그는 앞으로도 3000가구 이상 규모의 신축 단지가 공급되기에 흥행 부진이 더 지속될 수 있다고 덧붙였다.

부동산 전문가들도 이에 공감하는 분위기이다. 이들은 ▲시공자 협의 없는 관리처분 변경인가 절차 ▲객관적 근거 미흡한 3.3㎡당 2,450만원 분양가 산정(비례율 120% 확보) ▲분양 전망을 담보할 수 없는 상황에서 진위가 불투명한 비례율 120% 주장 등이 조합원들을 현혹했다고 꼬집었다. 현재 광주시를 비롯해 지방 부동산 경기 악화를 무시한 처사라는 후문이다.

아직 첫 삽도 뜨지 못한 채 표류하는 신가동 재개발. 투자수익을 우선시한 투자자 조합원들의 욕심과 그에 휘둘리는 조합 집행부의 잘못된 판단으로 사업이 지체·중단을 벗어날 수 없을 뿐 아니라 공사비ㆍ분담금 부담이 커지게 됐다는 전문가들의 우려가 커지고 있다.