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분양가상한제의 역설? 곧 가격 내려가는데…청약열풍 “왜”

“일시적 현상” vs “대세”…神도 모르는 한국부동산

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cnbnews 정의식기자 |  2019.09.19 09:38:59

서울 시내 아파트 단지의 모습.(사진=연합뉴스)

분양가상한제의 민간택지 적용을 앞두고 주요 건설사들이 ‘밀어내기 분양’에 나서면서 9‧10월 분양 물량이 약 9만 가구로 늘었다. 상한제가 정식 시행될 경우 수익성이 악화될 가능성을 우려하는 건설사들이 제도 시행 전에 분양을 서두르고 있기 때문. 상한제 시행 후 당첨 청약 가점이 높아질 것을 우려하는 수요자들의 조기 청약 경쟁도 거세질 전망이다. (CNB=정의식 기자)

분양가 내려가지만 청약가점은 올라가
“영영 기회 놓칠라” 청약열기 뜨거워
“기회는 이때” 건설사 막판 밀어내기
일시적 현상?…기다리는 게 나을 수도


전통적으로 추석 전후에는 아파트 분양이 감소하는 경향이 있지만, 올해는 조금 다른 분위기가 감지되고 있다. 주요 건설사들이 조기 분양을 서두르면서 예년보다 훨씬 많은 아파트가 공급되고 있어서다.

부동산114에 따르면, 9월부터 10월 사이에 이미 분양을 했거나 예정인 물량은 16일 조사 기준 9만3562가구(총가구수 기준, 임대 포함)에 달한다. 이는 지난해 같은 기간 4만2205가구의 2배가 넘는 규모다.

 

추석 이후 10월까지 시도별 분양 예정 물량.(단위: 가구, 자료=부동산114)

주목할 점은 이 중 상당수가 원래보다 분양 일정을 앞당긴 물량이라는 점이다. 지난 8월 12일 정부가 민간택지 분양가상한제 확대 시행을 발표하기 직전인 8월 9일 조사에서는 9‧10월 분양 물량이 약 6만6346가구로 예상됐기 때문이다.

불과 한달 사이에 2만7216가구나 물량이 늘어난 이유에 대해 여경희 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “분양가상한제 시행 이전에 분양을 마무리하려는 건설사들이 많아진 때문”이라고 설명했다.

눈치 보던 건설사들, 9월 총공세 “왜”

특히 분양 물량이 급증한 곳은 서울과 수도권이다. 분양가상한제 확대 적용의 주 타깃이었던 서울은 정부가 상한제를 발표하기 직전까지만 해도 9‧10월 분양 물량이 2813가구에 불과했지만, 9월 16일 기준 물량은 약 7736가구로 불과 한달 사이에 3배 가까이 늘었다.

경기 지역의 상황도 비슷하다. 8월 9일까지만 해도 9‧10월 분양 물량은 1만1848가구로 집계됐지만, 9월 16일 기준 물량은 3만5266가구로 약 3배 규모다.

 

9월 중으로 분양 일정을 앞당긴 래미안라클래시 조감도.(사진=삼성물산)

구체적으로 살펴보면, 서울의 경우 지난 8월 9일 조사 당시 분양 예정인 단지는 △역삼센트럴아이파크(499가구, HDC현대산업개발), △보문2구역리슈빌(465가구, 계룡건설) △효창6구역재개발(384가구, 태영건설) △성내동주상복합(476가구, 현대엔지니어링) △방화동동부센트레빌(143가구, 동부건설) △이수교2차KCC스위첸(366가구, KCC) △홍은1구역주택재건축(488가구, 대림산업) 등 2813가구가 예정돼 있었다.

하지만 이달 9일 조사에서는 △래미안라클래시(679가구, 삼성물산) △호반써밋송파2차(700가구, 호반건설) △호반써밋송파1차(699가구, 호반산업) 등이 추가됐다.

경기 지역의 경우 △철산역롯데캐슬&SK뷰클래스티지(1313가구, 롯데건설‧SK건설)가 추가됐지만, △광명15R구역(1335가구, 대우건설) △위례신도시우미린2차(420가구, 우미건설) △위례신도시중흥S클래스(475가구, 중흥건설) 등은 원래 예정됐던 분양 일정을 연기했다.

“가점↑ 공급↓” 건설사들 막판 홍보 총력

그렇다면 분양을 앞당긴 건설사들의 전략은 효과적일까? 일단은 흥행에 성공할 가능성이 높다는 분석이 나온다. 상한제 시행 이후 공급물량 부족, 당첨 가능한 청약 가점 상승 등을 우려하는 수요자들이 대거 청약에 뛰어들 조짐을 보이고 있기 때문이다. 실제로 최근 진행된 주요 분양 현장에서 청약경쟁률이 가파른 상승세를 보였다.

올해 들어 평균 청약경쟁률이 100대 1을 넘은 단지는 총 7곳인데, 이 중 4곳이 최근 수도권에서 분양된 물량이다. 서울에서는 지난 8월말 분양한 동작구 사당동 ‘이수푸르지오더프레티움(514가구, 대우건설)’이 203.7대 1의 경쟁률을 기록했고, 인천 연수구 송도국제도시에서 이달 분양된 3곳 모두 청약경쟁률 100대 1을 넘겼다.

이외에 송파구 거여마천뉴타운 2-1구역의 ‘송파시그니처롯데캐슬(1945가구, 롯데건설)’이 54.9대 1, 홍제동 ’서대문푸르지오센트럴파크(832가구, 대우건설)이 43대 1의 1순위 청약 경쟁률을 기록했다.

 

2019년 평균 청약경쟁률이 100대 1 이상을 기록한 아파트.(자료=부동산114)

이달 중 분양 예정인 강남구 삼성동 상아2차 재건축 아파트 ‘래미안라클래시’도 청약 과열이 예상되는 단지다. 강남의 노른자위 지역에서 분양되는 단지인 데다 지난달 30일 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 평균분양가가 3.3㎡당 약 4750만원인데, 주변 아파트 시세는 이보다 약 2000만원 가량 높기 때문이다.

이처럼 최근 청약경쟁률이 급등세를 보이는 것에 대해 건설사 관계자는 “분양가상한제가 시행될 경우 분양가격은 낮아지겠지만 대신 청약경쟁률이 높아질 가능성이 큰데, 이는 청약점수가 높은 장기 무주택‧다가족 청약통장 보유자가 절대적으로 유리해지는 구도”라며 “상대적으로 청약점수 60점 미만이 많은 3040세대 입장에서는 상한제 시행 이후 서울 아파트 분양이 더욱 쉽지 않아진다는 의미이기 때문에 그전에 청약경쟁에 적극적으로 뛰어들 수밖에 없는 것”이라고 분석했다.

하지만 이같은 열기가 언제까지 계속될지는 미지수다. 현 상황은 앞으로 분양 받기가 더 힘들 것이라는 ‘낮은 청약점수’ 보유자들의 불안심리와 ‘공급 축소’를 무기로 내세운 건설사들의 마케팅 전략이 맞물려 발생한 일시적 현상일 가능성이 크기 때문이다.

금융투자업계 관계자는 CNB에 “증권사들의 내년 전망을 보면 건설업황이 좋지 않을 것으로 예상하고 있으며, 실제 건설사들이 해외사업 쪽으로 포트폴리오를 재구성하고 있는 것으로 알고 있다”며 “이는 그만큼 향후 국내 주택경기를 부정적으로 보고 있다는 의미이며, 따라서 주택가격이 안정되면 청약열기도 가라앉게 될 것”이라고 내다봤다.

(CNB=정의식 기자)


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