▲2017년 주택시장 전망에 대한 낙관론과 비관론이 맞서고 있다. 사진은 서울시 서대문구 연희동의 한 아파트 전경. (사진=손강훈 기자)
건설사들이 신규 아파트 물량 공세를 펼치면서 ‘공급과잉 현실화’에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 내년 주택 시장의 ‘불확실성’ 때문에 미분양 사태로 이어질 경우 전체 부동산 시장에 부담을 줄 수 있다. CNB가 2017년 주택시장의 향배를 살폈다. (CNB=손강훈 기자)
주택시장 2년 호황 접고 내리막길
과잉공급 여파로 내년 분양 냉기류
멸실 가구 늘어 아직 괜찮다 전망도
국내 주택시장이 호조세를 타고 건설사들은 최근 2년 간 100만 가구에 육박하는 신규 아파트를 분양했다.
부동산 114에 따르면 지난해 51만8015가구의 아파트가 공급된 데 이어 올해 45만4960가구(12월 예정물량 포함)가 시중에 나왔다. 이는 전체 아파트의 10%에 달하는 양이다.
이는 주택 청약시장 불확실성과 맞물리며 자연스럽게 공급과잉 우려로 이어지고 있다. 이미 아파트가 넘치는 상황이 된 터라 청약 열기가 시들해지고 이는 다시 구매 욕구를 감소시키는 요인으로 작용할 것이란 얘기다.
내년 주택시장의 불안감이 커지는 데는 미국의 ‘금리인상’과 우리 정부의 ‘부동산 정책 기조 변화’, 1300조원을 돌파한 가계부채 등이 골고루 배경으로 작용하고 있다.
내년 주택시장의 불안감이 커지는 데는 미국의 ‘금리인상’과 우리 정부의 ‘부동산 정책 기조 변화’, 1300조원을 돌파한 가계부채 등이 골고루 배경으로 작용하고 있다.
그간 미국의 저금리 기조가 전 세계 주요 도시 부동산 가격 상승에 기여했다는 점을 볼 때 미국 금리 상승은 집값에 부정적 영향을 미칠 것으로 보인다. 미국과의 교역량이 절대적인 우리 입장에서 미국의 금리인상은 국내 기준금리를 끌어올리게 되고 이는 곧 대출금리 인상으로 이어진다는 얘기다. 분양 받은 아파트를 담보로 은행으로부터 돈을 빌려 잔금(또는 중도금)을 치러야 하는 서민 입장에서는 비싼 금리가 부담이 돼 주택구매에 신중을 기하게 될 것으로 보인다.
엎친 데 덮친 격으로 우리 정부가 가계대출 문제를 이유로 분양권 전매 제한, 대출심사 강화 등 부동산 규제 카드를 꺼낸 점도 주택 구매 심리를 위축 시키고 있다.
특히 올해 전국 아파트 공급의 25%에 달하는 11만2000가구가 서울·경기권에 몰린 것으로 알려지면서 수도권을 중심으로 공급과잉에 따른 미분양 우려가 더욱 크다.
올해 수많은 물량이 쏟아지면 주인을 찾지 못한 아파트들도 내년 전망을 어둡게 하고 있다.
CNB가 주요 건설사의 수도권 미분양 아파트를 조사한 결과 22개 단지가 미분양 상태인 것으로 나타났다.
건설사 별로 보면 대우건설 △중동 센트럴파크 푸르지오 △평택 비전 3차 푸르지오 △남양주 마석 푸르지오 △오산 센트럴 푸르지오 △양주신도시 푸르지오가, 현대건설 △힐스테이트 호매실 △힐스테이트 녹양역 △힐스테이트 평택 3차 △힐스테이트 평택 △힐스테이트 태전 2차가 미분양이었다.
대림산업 △e편한세상 부천심곡 △e편한세상 평택용이 △e편한세상 용인 한숲시티 △e편한세상 태전 1단지, 포스코건설 △소사벌 더샵 △서동탄역 더샵파크시티 △동천 더샵 파크사이드, GS건설 △자이 더익스프레스 3차 △신동탄 파크자이 2차, 롯데건설 △신흥덕 롯데캐슬시티 △신동탄 롯데캐슬, SK건설 △신동탄 SK뷰파크 3차도 완판 되지 못했다.
이들 미분양 아파트는 모두 경기도 소재였고 서울은 미분양 아파트가 없었다.
▲서울 지역 전세난 가중된다면 주택 매매 수요는 여전할 것이란 분석이다. (사진=CNB 포토뱅크)
이를 두고 공급과잉이 미분양으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야한다는 의견도 존재한다. 인구과밀도가 높은 서울 등의 지역은 경기흐름과 상관없이 부동산 강세가 이어질 것이라는 주장이다. 최근 2년 간 아파트 공급은 급증했지만 서울 지역 분양 물량은 오히려 부족했다는 것이 주장의 배경이 되고 있다.
올해 서울 지역의 신규 분양 아파트는 약 2만4000세대. 내년에는 이보다 더 많은 2만7000가구가 공급될 예정이지만 대부분 재개발·재건축이다. 지난 8.25 부동산 대책 등의 영향으로 토지 공급이 제한적인 상황이기 때문.
이는 오히려 ‘멸실 가구’ 수가 늘어나 당분간 주거지가 부족한 상황을 초래할 것이라는 예측을 낳고 있다. 재개발·재건축으로 발생하는 멸실은 올해 1만2000가구(아파트 기준)인데, 개포·둔촌 주공 등 대단지 재건축이 예정돼 있는 내년에는 2만세대가 넘을 것으로 전망되고 있다.
이 같은 상황은 서울 지역 전세난을 더 가중시킬 것으로 보인다. 재개발·재건축이 완공될 때까지 머물러야 하는 집이 필요하기 때문이다.
결과적으로 전세난이 가중되는 상황에서 매매 수요는 여전할 것이며, 이는 결국 경기도 지역 분양에도 긍정적 영향을 줄 것이라는 게 낙관론자들의 주장이다.
이처럼 낙관론과 비관론이 맞서는 가운데 전문가들도 신중한 입장이다.
김열매 현대증권 연구원은 “금리인상 속도와 정책변수로 인해 2017년 주택시장 불확실성은 분명 커졌다”면서도 “다만 전세난이 해소되지 않았고 서울 아파트 공급이 부족하기 때문에 서울·경기지역 아파트 가격은 내년에도 강보합세를 보일 가능성이 있다”고 예상했다.
(CNB=손강훈 기자)
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